大多数人忽视了一个核心事实：房产的真正盈利点在于房价的大幅上涨。若房价只是微涨、停滞不前或下跌，房产价值均会受损。这是因为持有房产涉及的成本不仅存在，而且相当可观。过去的时代，房价持续飞涨，使得许多人忽略了这些成本。但随着房价的逐渐下滑，这些隐藏的成本开始浮出水面。

据估算，如果首付占购房款的30%，并以5%的房贷利率计算，在不考虑通货膨胀的情况下，每年房价涨幅需超过5%才能确保盈利，否则持有房产将成为负担。回顾过去20多年，我国房价的平均年涨幅超过9%，因此，人们普遍认为持有房产是一种稳赚不赔的投资。

然而，现在的状况已大不相同。房价下跌的同时，持有房产的成本也在攀升。物业费逐年上涨，房屋折旧率加速，更别提即将落地的房产税。随着时间的推移，房产持有成本将持续增加，而房产的增值潜力却在缩减。这意味着，未来通过投资房产获取收益将变得愈发困难。事实上，房价已经开始下跌，2023年房价更是开始普跌。根据2023年央行发布的购房者信心报告显示，人们对楼市的看法正在发生转变，房价“永远涨”的预期正在逐渐消失，越来越多的人开始开始看跌未来房价走势。

今年起，做好房子“贬值”的准备？

过去两年，众多城市和地区的房价普遍下跌，这是不争的事实。尽管2023年楼市救市政策频出，力度空前，却未能扭转楼市颓势。这不禁让人疑虑，2024年的房价是否还将继续贬值？众所周知，楼市走势与政策走向紧密相连。2023年，各地政府为了提振楼市，纷纷出台了各类扶持政策，不仅大幅降低了房贷利率和首付比例，还推出了购房补贴政策。然而，这些措施似乎并未激发市场的购房热情，房价在短暂回暖后再次步入下跌通道。这反映出当前市场主体对房价未来走势的悲观预期，以及购房需求的持续低迷。

进入2024年以来，各地进一步加大了救市力度。然而，随着时间的推移，人们对于这些楼市政策的反应逐渐趋于平淡，这使得当前的救市政策效果并不显著。那么，这是否意味着房价将迎来新一轮的贬值潮呢？

对于这一问题，万科董事长郁亮给出了他的新观点，主要包括以下三个方面：

1、我们发现过去的开发投资策略稍显冒进，因此我们将调整土地购置与融资模式，以维护财务的稳健性。

早在2019年底，万科就前瞻性地提出了“活下去”的口号，这在当时虽然引起了热议，但万科作为房企中财务最为稳健的代表，其决策无疑具有深远意义。市场随后的走向也印证了万科的前瞻性。然而，即便如此，我们的掌舵者郁亮依然认为过去几年万科在土地购置上表现得过于激进，购入过多土地。这会导致庞大的资金支出和沉重的负债，从而显著增加企业的财务风险。因此，可以预见，未来万科及整个房地产行业在土地购置方面将更为审慎，投资规模也将逐步调整。

2、楼市库存的消化过程将充满挑战，房企降低负债的征途或许漫长而艰巨。

当前，对于房企而言，首要任务无疑是加速房屋销售，回笼资金，降低负债。但当前楼市环境并不乐观，房屋销售难度逐渐加大，房企期望通过销售降低负债的过程可能会相当漫长。据中国房地产报统计，上市房企TOP50的总负债高达19.7万亿，平均每家房企负债近4000亿。其中，负债超过万亿的房企也不在少数，部分房企甚至面临资金链断裂的风险。

为了应对房企的高负债率问题，住建部在2020年推出了“三条红线”政策，旨在限制房企的融资规模和扩张速度，从而促使房企降低负债率。然而，降低负债率并非一蹴而就，尽管住建部已给出最后期限，但能够成功降低负债率至“三条红线”标准以下的房企仍然寥寥无几。因此，在当前的楼市环境下，房企去库存和降低负债的过程注定漫长而艰难。

3、尽管面临诸多挑战，但房地产行业依然充满发展潜力，我们有理由相信行业能够恢复正常。

郁亮作为行业的大佬，依然对未来房地产行业的发展持乐观态度。他给出了两个主要理由：首先，未来10年将有2.6亿新市民涌入城市，同时还将新增0.7亿新城市人，这将构成庞大的刚需和改善型购房需求；其次，城镇中有大量2000年前建造的房屋，其中很多甚至没有电梯，这部分房屋亟待改善和更新。这两个因素都表明，未来人们对住房的需求依然旺盛，房地产行业仍有巨大的发展空间。虽然当前的楼市环境需要时间来调整，人们对楼市的信心也需要时间来修复，但随着时间的推移，我们有理由相信房地产行业会逐步恢复到正常的发展水平。

笔者认为郁亮的观点极有可能是正确的。当前的房地产市场确实面临严峻挑战，人们的购房心理普遍倾向于“买涨不买跌”，这无疑给楼市带来了更大的压力。然而，我们必须认识到，房价不会永远下跌，市场总会迎来转机。

房地产行业作为国民经济的支柱产业，其发展空间依然巨大。尽管当前房企面临销售困境和负债率高的挑战，但这些问题终将得到解决。随着库存的消化和负债率的降低，大部分房企将迎来新的发展机遇，整个行业也将逐渐步入健康稳定的发展轨道。房子不仅仅是一种商品，它还承载着人们对美好生活的向往和追求。随着我国人口的不断增长和城镇化进程的推进，房地产行业的未来依然充满希望。

那么，在当前的楼市环境下，购房者该如何抉择呢？对于刚需购房者来说，如果计划在一二线热点城市购房，现在或许是一个不错的时机。然而，对于三四线城市那些房价依然虚高的地区，建议购房者保持谨慎，稍作等待。在挑选房子时，我建议优先考虑二手房或新房现房。同时，选择有信誉的大开发商、优质物业和品质上乘的房源至关重要。毕竟，房子是为我们提供舒适居住空间的场所，只有那些真正符合人们居住需求的好房子，才能在未来的市场中脱颖而出，实现价值的提升。